Rechtliches – bis wann sollen Kosten abgerechnet werden?
Auf welche Weise die Heizkosten abgerechnet werden dürfen, wird in der sogenannten Heizkostenverordnung festgelegt. Diese ist – wie die meisten Rechtstexte – für Laien recht komplex. Auf zwei Themen wollen wir hier eingehen:
- Die verbrauchsabhängige Abrechnung – als Vermieter/-in musst Du mindestens 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen. Der Rest sind sogenannte Grundkosten. Nur in speziellen Ausnahmefällen darf das anders gehandhabt werden.
Wie hoch der verbrauchsabhängige Teil genau sein muss oder darf, hängt von vielen Faktoren ab. Doch es ist klar, dass sich hier die Kosten teilweise sehr deutlich erhöht haben oder erhöhen werden. Entsprechend erhöhen sich die Heizkosten für Deine Mieterin bzw. Deinen Mieter. - Die Frist für die Heizkostenabrechnung – als Vermieter/-in musst Du die Abrechnung der Heizkosten rechtzeitig erledigen. Denn:
- Der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten beträgt maximal 12 Monate.
- Die Abrechnung musst Du dem Mieter oder der Mieterin spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zukommen lassen.
- Dabei müssen alle Vorauszahlungen berücksichtigt werden.
Vorauszahlungen jetzt schon anpassen – geht das?
Generell gilt laut BGB § 560 Absatz 4: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“ Diese Abrechnung erfolgt in aller Regel im Rhythmus von 12 Monaten. Das heißt:
- Als Vermieter/-in darfst Du die Vorauszahlung erst nach Erstellen der Betriebskostenabrechnung erhöhen und nicht während einer laufenden Abrechnungsperiode.
- Was aber geht: Du kannst mit Deinem Mieter oder Deiner Mieterin sprechen. Denn es ist in beiderseitigem Interesse, hohe Nachzahlungen (für Mieter/-innen) und dicke Vorleistungen (für Vermieter-/innen) zu vermeiden.
- Die Anpassung kann auch durch den Mieter bzw. die Mieterin selbst erfolgen.
Nicht vergessen: die Schriftform
Um eine wirksame Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen vorzunehmen, musst Du zwingend schriftlich informieren. Du musst dabei genau begründen, welche Kosten sich in welchem Rahmen erhöhen und zu welchem Zeitpunkt sich die Vorauszahlung erhöht. Natürlich musst Du auch den konkreten Betrag aufführen. Gestiegene Erdgaspreise sind ein nachvollziehbarer Grund, den Du im Schreiben jedoch genau ausführen musst. Die daraus resultierende Erhöhung muss für den Mieter/die Mieterin nachvollziehbar sein.
Dezemberabschlag und Mehrwertsteuer – wie gehst Du als Vermieter/-in damit um?
Hier ist es für Vermieter/-innen einfach. Denn der vom Staat übernommene Abschlag im Dezember wird Mieter/-innen im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung gutgeschrieben. Das bedeutet indirekt, dass sie im Dezember mehr bezahlen als sie müssten, da sich ihre Vorauszahlung nicht verändert hat. So verringern sich potenzielle Nachzahlungen. In der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum, der den Dezember 2022 beinhaltet, musst Du den sogenannten Entlastungsbetrag konkret ausweisen. Dieser ist in aller Regel nicht mit dem Betrag identisch, der als Vorauszahlung geleistet wurde. In der evm-Rechnung wird der Entlastungsbetrag konkret ausgewiesen; ihn musst Du dann genauso auf die einzelnen Mietparteien aufteilen wie auch die Heizkosten insgesamt. Ähnlich ist es bei der Senkung der Mehrwertsteuer. Diese gilt für Erdgas und Fernwärme und sie beträgt aktuell 7 statt 19 Prozent. Diese Änderung ist in der Jahresabrechnung der evm bereits berücksichtigt, sodass Du damit keine Arbeit hast.
Strom- und Gaspreisbremse – wie funktioniert das für Vermieter/-innen?
Für die gestiegenen Strom- und Gaspreise gelten die Bremsen ab März 2023 mit einer Rückwirkung zum 1. Januar. Mehr dazu erfährst Du hier:
Wie funktionieren Strom- und Gaspreisbremse?
Im Zusammenhang mit den Hilfen gilt: Die genaue Abrechnung musst Du als Vermieter/-in erst im Nachhinein erledigen. Es ist aber unter Umständen sinnvoll, das Ganze schon vorher zu besprechen – direkt mit Deinen Mietern oder Mieterinnen.
So können Vermieter/-innen zum Energiesparen beitragen
- Zum Beispiel geht das, indem Du einen hydraulischen Abgleich des Heizsystems in Auftrag gibst. Das spart insgesamt Heizkosten. Er ist für viele Vermieter/-innen sogar Pflicht:
a. Bis zum 30. September 2023: in Gebäuden ab 1.000 Quadratmeter beheizter Fläche oder in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten.
b. Bis zum 15. September 2024: in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten. - Ebenso arbeitet eine gewartete Heizung viel effizienter. Schon 1 mm Ruß im Heizkessel kann den Verbrauch um 5 Prozent nach oben treiben.
- Eine richtig eingestellte Heizung arbeitet wesentlich sparsamer.
- Thema Nachtabsenkung: Sie drosselt den Verbrauch von Heizenergie in der Zeit, in der sie eingeschaltet ist. Hier rechnet man mit 6 Prozent pro Grad Raumtemperatur. Bei 8 Stunden Nachtabsenkung wirkt sich das ordentlich aus.
- Du kannst alle freiliegenden Heizungsrohre (in Kellern und Co.) richtig isolieren.
- Wenn möglich, solltest Du die Vorlauftemperatur der Heizung senken. Das geht zwar nicht in allen Gebäuden. Denn dabei kommt es auf Dämmung und Heizungsarten (Fußbodenheizung, Flächenheizung oder Radiatoren) an. Aber es spart viel Energie, wenn das Heizungswasser statt auf 60 nur auf 40 oder 50 Grad erhöht wird. Regelungen in Mietverträgen, in denen eine gewisse Temperatur garantiert wird, sind per Verordnung der Bundesregierung derzeit ausgesetzt und gelten nicht.
- Und Warmwasser? Auch hier kann man sparen, wenn die Warmwassertemperatur gesenkt wird. Doch Vorsicht vor Legionellen. Viele Heizungen haben spezielle Programme, die sie verhindern. Andere Systeme brauchen für Warmwasser aber eine konstante Mindesttemperatur von 60 Grad.
Noch mehr Energiespartipps gibt’s auf unserer Energiesparseite
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